Algemeen

De paragraaf Grondbeleid gaat in op het gevoerde grondbeleid en wordt hierover verantwoording afgelegd. Het exploitatieresultaat 2015 van het Grondbedrijf is bij het programma Ontwikkeling van de stad fysiek toegelicht. Deze paragraaf geeft een beeld van de grondexploitatie herzieningen van eind 2015. Hierbij komen de ontwikkelingen van de planresultaten, de voorzieningen negatieve planresultaten en de resultaten van afgesloten projecten en tussentijdse winstnemingen aan bod. Verder geeft deze paragraaf een overzicht van de ontwikkelingen in de voorraad gronden en panden. Tot slot wordt ingegaan op de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen.

Visie gemeentelijk grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030. Per locatie/gebiedsontwikkeling wegen we af welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat beschreven in de Nota Grondbeleid 2014:
"De grondpolitiek van de Gemeente Breda is maatwerk, oftewel per project maakt de Gemeente Breda een expliciete keuze welk grondbeleidinstrumentarium zij wil hanteren, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm daarbij het meest geschikt is. Het grondbeleidinstrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen om daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht welke samenwerkingsvorm gekozen wordt, wil de gemeente de risico’s die haar keuze naar voren komen beperken en beheersen via risicomanagement."
 
De afgelopen jaren is de grondexploitatieportefeuille (programmatisch en financieel) op orde gebracht. De uitvoering is gericht op het afronden van de lopende grondexploitaties binnen de kaders van de Structuurvisie. De focus van gebiedsontwikkeling verschuift naar vervanging en intensivering van de bebouwing. Dat sluit aan bij de visie van de compacte stad uit de Structuurvisie. De komende jaren zal transformatie van vastgoed een belangrijk thema zijn. Voorop staat dat we als gemeente regie voeren over de gebiedsontwikkeling. We staat daarbij open voor innovatieve vormen van samenwerking en “out of the box-denken”. Sommige maatschappelijke doelstellingen kunnen ook het risico waard zijn om actief grondbeleid te voeren.

Ontwikkelingen
Na een aantal jaren met stabiele resultaten is 2015 een jaar waarin de opgaande lijn wordt doorgezet met een positief resultaat van € 2,9 miljoen. Gelijktijdig zien we dat de risico’s teruglopen. Enerzijds is dit het gevolg van een teruglopende portefeuille, anderzijds komt dit door verbeterde marktomstandigheden. De keerzijde van een teruglopend aandeel van gemeentegrond in de totale ontwikkelingsopgave (wonen, bedrijven, e.d.) is de afname van sturingsmogelijkheden op deze ontwikkelingen. In het Meerjarenperspectief Programmering Grondbeleid 2015 is aangegeven dat we gaan onderzoeken hoe het grondbeleidinstrumentarium kan bijdragen aan het realiseren van de (programmatische) doelstellingen en opgaven. De uitkomst van dit onderzoek wordt in de eerste helft van 2016 met de raad besproken.

De Nederlandse economie herstelt volgens het Centraal Planbureau gestaag van de recessie en de Eurocrisis, met een groei van 1,9% in 2015 en een verwachte groei in 2016 en 2017 van 1,8% en 2,0%. De economische ontwikkeling is niet uitbundig, maar er is wel sprake van inhaalgroei. De onzekerheden in met name de internationale omgeving zijn echter groot. De oorzaken voor deze onrust zijn te vinden in de onzekere groeivooruitzichten in met name de Verenigde Staten en China, de onzekerheid rond het aanhouden van de lage olieprijs en het financieel systeem in het Eurogebied. Tegen de achtergrond van deze onzekerheden zijn de verwachtingen voor de koopkracht en de werkgelegenheid in Nederland de komende jaren gunstig.

Het herstel van de woningmarkt dat in 2014 is ingezet, heeft zich sterk voortgezet in 2015. De verwachting is dat de stijging van de huizenprijs in 2016 en 2017 nog iets toeneemt. Volgens het NVM ligt de gemiddelde woningprijs 10% lager dan het niveau van bij de start van de crisis, maar dit is alweer 10% hoger dan op het dieptepunt van de crisis. Het dalend aanbod voor koopwoningen en de teruglopende gemiddelde verkooptijd bevestigt het beeld van de aantrekkende woningmarkt. De regionale verschillen op de woningmarkt zijn echter groot. Waarbij met name de groei in steden het sterkst is.

De Bredase woningmarkt is in 2015 sterk verbeterd. Het aantal verkopen is met 19% toegenomen , waarbij het aanbod met 26% is afgenomen. De krapte op de woningmarkt lijkt langzamerhand terug te komen. De netto toevoeging van woningen is in 2015 iets gedaald ten opzichte van de voorgaande jaren (609 woningen in 2015 tegen 643 woningen in 2014). Dit komt met name omdat de woningcorporaties in de crisistijd de productie op peil hebben gehouden. De productie van woningen door de corporaties is echter nagenoeg stil komen te liggen.

De markt voor bedrijventerrein laat in 2015 herstel van de vraag zien. Landelijk ligt de opname op het hoogste punt sinds 2008. Vooral de markt voor logistieke dienstverleners is sterk verbeterd. In Breda zijn onder meer de transacties van het Greenery terrein en de vestiging van DHL op het Rithmeesterpark positieve ontwikkelingen.

De kantorenmarkt concentreert zich met name in de vier grote steden en in het bijzonder in Amsterdam. Meer dan 50% van de opname aan kantoormeters vond plaats in Amsterdam. Breda valt volgens Syntrus Achmea  in de categorie steden net onder de Grote Vier waarvoor de beleggingskansen positief zijn. Echter er is sprake van een tweedeling op de kantorenmarkt, waarbij er winnende en verliezende locaties zijn. Op de verliezende locaties moet rekening worden gehouden met verdere afboekingen door de eigenaren. De cijfers van DTZ Zadelhoff  laten geen positief beeld zien. De leegstand is toegenomen tot 21%. Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is de opgave geconcentreerd in Via Breda.
In het MPG 2015 zijn de trends en ontwikkelingen geschetst met betrekking tot de detailhandel. In een snel tempo doen zich veel ontwikkelingen voor: schaalvergroting, filialisering, maar ook superspecialisatie, brancheverruiming en branchevervaging en natuurlijk de toename van online-verkopen. In de Economische Barometer 2016 is het beeld geschetst dat de leegstand in 2015 met 21% is afgenomen naar 8,2%. Daarmee presteert Breda beter dan vergelijkbare gemeenten. Dat de malaise op de retailmarkt echter nog niet voorbij is, laat de serie aan faillissementen van winkelketens begin 2016 zien. Breda voert zelf geen grondexploitaties waarin winkelprogramma is opgenomen.

Planresultaten grondexploitaties

De Bredase grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien, namelijk per 1 juli en per 1 januari. Tijdens zo’n herziening van een grondexploitatie worden:

• aannames waar mogelijk vervangen door realisaties;
• eerder gedane aannames nagelopen op realiteitsgehalte en waar nodig bijgesteld;
• projectplanningen tegen het licht gehouden en waar nodig bijgesteld.

De herziening van een grondexploitatie leidt door deze aanpassingen tot een gewijzigd en actueel financieel beeld. De herzieningen per 1 januari worden jaarlijks verwerkt in de jaarrekening. De herzieningen per 1 juli worden jaarlijks verwerkt in de begroting, in de tweede bestuursrapportage, en  in het MPG.

Parameters

De gehanteerde parameters in de herzieningen zijn niet gewijzigd ten opzichte van de halfjaar herziening in 2015. Onderstaande parameters zijn gehanteerd in de grondexploitaties.

Hoewel de woningmarkt een positieve trend vertoont, is dit nog niet zichtbaar in alle vastgoedsegmenten. Toenemende prijzen in het vastgoed hoeven niet direct te leiden tot hogere grondprijzen als gevolg van stijgende bouwkosten. Voorzichtigheidshalve wordt nog geen rekening gehouden met opbrengststijgingen in de grondprijzen.

De grootste kostenpost in de grondexploitaties heeft betrekking op de civieltechnische kosten. Het indexcijfer voor grond, weg- en waterbouw (GWW-index van het CBS) liet tot ca. 2010 een prijsontwikkeling zien die boven de inflatie lag. Sinds 2010 ligt de prijsontwikkeling echter onder het inflatieniveau. De index van januari 2016 was op jaarbasis 0,9% gedaald. De verwachting is dat ondanks het herstel van de economie voorlopig op korte termijn de prijzen nog onder druk blijven staan. Dit wordt ondermeer veroorzaakt door de aanhoudende overcapaciteit. In grondexploitaties wordt echter gerekend met een lange termijn ontwikkeling. Voorzichtigheidshalve wordt in de grondexploitaties over de gehele looptijd gerekend een kostenstijging van 2,5%.

Resultaten grondexploitaties
Wanneer naar verwachting sprake is van verliesgevende grondexploitaties schrijft het BBV voor dat hiervoor voorzieningen gevormd dienen te worden op het moment dat deze verliezen voorzienbaar en onafwendbaar zijn.

In onderstaand overzicht zijn de voorzieningen gespecificeerd voor de grondexploitaties met een verwacht negatief planresultaat. Ter vergelijking zijn in onderstaande tabel de resultaten van de nieuwe herzieningen naast de resultaten van de jaarrekening 2014 geplaatst (contant gemaakt naar 1-1-2016). Van de 26 grondexploitaties zijn er 10 met een negatief planresultaat (exclusief de "vertreklocaties" belastingkantoor en rechtbank).

Per saldo verbetert het resultaat met € 0,7 miljoen. De voorziening negatieve planresultaten wordt met dit bedrag verlaagd. De belangrijkste mutaties betreffen:

• In de grondexploitaties Bouverijen en Stationskwartier heeft de verbetering met name te maken met de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken. Enerzijds doordat de kosten lager uitvallen en anderzijds doordat rentevoordelen worden bepaald omdat in de geactualiseerde faseringen kosten naar achteren zijn verschoven.
• De grondexploitatie Savel verbetert doordat hogere grondprijzen zijn gerealiseerd.
• De verslechtering van de Kloosterkazerne wordt veroorzaakt doordat de planning twee jaar is opgeschoven. De hotelontwikkeling is stilgezet in afwachting van de uitkomst van de actualisering van het hotelbeleid.

Grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat dragen bij aan de toekomstige verdiencapaciteit van het grondbedrijf. Op basis van het afgelopen jaren gebleken onzekere karakter van deze opbrengsten, zijn deze positieve planresultaten voorzichtigheidshalve niet opgenomen in het gemeentelijke meerjarenperspectief. Hiermee vormen deze resultaten nog een extra buffer voor eventuele verdere verslechtering van deze plannen. Daarnaast blijven de grondexploitaties met een positief resultaat van belang voor de financiële positie van de gemeente Breda. Gerealiseerde positieve resultaten kunnen immers te zijner tijd via het resultaat van het Grondbedrijf worden toegevoegd aan de algemene reserve.

Eind 2015 hebben 16 van de 26 grondexploitaties een positief (of neutraal) geprognosticeerd planresultaat. Het saldo van de resterende positieve planresultaten bedraagt € 31 miljoen . Ten opzichte van een jaar geleden zijn de resultaten per saldo verbeterd met € 1,5 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hierna kort toegelicht:

• De grondexploitatie Waterdonken is met € 1 miljoen verslechterd. Bij de woningen in  het middengebied is in het bestemmingsplan een dure (gebouwde) parkeervoorziening voorgeschreven. In de huidige markt kunnen de bouwkosten hiervan niet in de verkoopprijs worden doorberekend. Op basis van een onafhankelijke taxatie en een actueel grondbod is de opbrengst in de grondexploitatie verlaagd.
• In een aantal grondexploitiaties zijn de grondprijzen opgehoogd omdat hogere grondprijzen worden gerealiseerd.
• Het resultaat van de grondexploitatie Heilaar Noord is fors verbeterd. Door het wegvallen van een eerder benodigde inpassingszone is meer uitgeefbaar terrein gerealiseerd, met een hogere waarde. De verwachting is echter dat het langer duurt tot de grondverkopen worden gerealiseerd. De looptijd van de grondexploitatie is daarom met twee jaar verlengd.

Tussentijdse winstnemingen
In een aantal grondexploitaties is het mogelijk om op veilige wijze over te gaan tot een tussentijdse winstneming. Een veilige wijze wil zeggen dat alle nog te maken kosten en risico’s gedekt kunnen worden uit de reeds gerealiseerde opbrengsten. In 2015 is voor € 3,3 miljoen aan tussentijdse winstnemingen gerealiseerd in de volgende grondexploitaties: Asterd (€ 0,5 miljoen), Roosberg (€ 0,7 miljoen), De Neel West (€ 1,5 miljoen), Haenen Noord (€ 0,45 miljoen) en Haenen Zuid (€ 0,15 miljoen). Met de winstnemingen is € 3,3 miljoen gerealiseerd van het totaal verwachte positieve resultaat van € 31 miljoen.

Overzicht eindwaarden

In onderstaande overzicht zijn de resultaten van alle grondexploitaties weergegeven op eindwaarde. Hierbij is geen rekening gehouden met de tussentijdse winstnemingen die eventueel mogelijk zijn, maar is het resultaat gepresenteerd in het jaar dat het project afgerond wordt. Daarnaast is van belang dat de voor de verwachte negatieve planresultaten een voorziening is gevormd, waardoor deze geen gevolgen meer hebben voor het resultaat.

Voorraad gronden en panden

De voorraad gronden en panden bevat de bezittingen van het grondbedrijf die niet zijn ondergebracht in de actieve grondexploitaties. De verschillende objecten kennen uiteenlopende achtergronden. Zo bevat deze categorie de gronden en panden die in het verleden zijn aangekocht vanwege de ontwikkelpotentie, maar nog niet tot ontwikkeling zijn gebracht. Daarnaast zijn objecten opgenomen waarvan de ontwikkeling in de afgelopen jaren is stopgezet en die zijn afgewaardeerd naar de actuele bestemmingswaarde, restkavels van afgesloten grondexploitaties, de langdurig verhuurde (agrarische) gronden en de gronden in erfpacht. De portefeuille heeft een totale netto boekwaarde (31-12-2015) van circa € 48,3 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met de getroffen voorziening voor duurzame waardeverminderingen. Naast de voorziening duurzame waardevermindering die in mindering wordt gebracht op de boekwaarde, is voor een aantal locaties een voorziening voor bodemvervuiling gevormd. In 2015 is deze voorziening met € 1,3 miljoen aangevuld. Deze aanvulling heeft met name betrekking op de gronden in het havenkwartier.

De voorraad gronden en panden is met € 2,3 miljoen toegenomen door de overname van de (bedrijfs)gronden die op de balans van de Brim stonden. Hier is in december 2015 door de gemeenteraad toe besloten. Een deel van de gronden is ondergebracht onder de erfpacht gronden, de overige gronden zijn toegevoegd aan de af te stoten objecten (bedrijfsterrein).

Het afgelopen jaar is voor € 5,2 miljoen aan boekwaarde afgestoten. Het grootste deel van deze verkoop heeft betrekking op de gronden voor het evenementencomplex Breepark.
Op basis van externe taxaties zijn een aantal grotere bouwkavels voor woningen afgewaardeerd. De panden in de strategische objecten zijn vanaf 2015 ondergebracht in de post materiële vaste activa. De boekwaarde van deze objecten neemt af door de jaarlijkse afschrijvingen. Deze afschrijving is opgenomen in de kolom afwaardering.
Onder de overigemutaties is de overheveling van de boekwaarde van de woonwagenlocaties naar de afdeling vastgoedbeheer opgenomen.

Risico`s en weerstandsvermogen

De huidige methodiek van risicomanagement is beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties maken onderdeel uit van de totale risico’s van de Gemeente Breda en worden ook gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit zoals beschreven in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting. Daarnaast vormen de verwachte positieve resultaten in grondexploitaties een buffer voor de risico's in deze grondexploitaties. In de berekening van het benodigde weerstandsvermogen wordt voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met deze buffer.

Het saldo van de gewogen (kans x impact) risico’s bedraagt momenteel circa € 28,1 miljoen. Het risicoprofiel bij deze jaarrekening geeft op hoofdlijnen het volgende beeld:

De afname van de projectspecifieke risico's wordt met name veroorzaakt doordat de resterende kosten en de opbrengsten van de grondexploitaties steeds verder afnemen. Bij de projectoverstijgende risico's is een negatief scenario doorgerekend. Hierbij simuleren we een negatieve ontwikkeling op de verschillende parameters die van invloed zijn op het resultaat van de grondexploitaties. De parameters waarop deze is gedaan zijn de rente, kostenstijgingen, opbrengststijging en de looptijd. Hierbij nemen we met name de effecten van de economische ontwikkeling in het algemeen en de marktontwikkelingen in het bijzonder mee. Het negatieve scenario dat hierbij is doorgerekend, leidt tot een verslechtering van de resultaten met € 4,9 miljoen. In het risicoprofiel is gerekend met een kans van 75%, waarmee een risico van € 3,7 miljoen is opgenomen. Ten opzichte van 2014 is dit een verbetering van € 1,3 miljoen. Deze verbetering wordt met name veroorzaakt door het afnemen van de resterende kosten en opbrengsten en een meer gelijkmatige verdeling van de verkopen over de resterende  looptijd is verwerkt in de grondexploitaties.
De risico's in de panden en gronden nemen af doordat de boekwaarde verder is afgenomen. Daarnaast zijn voor een aantal risico's (bodemvervuiling) voorzieningen gevormd.